ТИМ обязателен, но модель для экспертизы и модель, из которой девелопер считает объёмы и деньги, - разные. Что должно быть в модели и как не платить дважды.
Обязательность ТИМ в строительстве отвечает только на один вопрос: есть ли у застройщика информационная модель и в каком составе она сдаётся.
Дальше начинается развилка, которую регламент не описывает.
Модель под согласования доказывает соответствие проектным решениям и проходит экспертизу. Модель, из которой считаются деньги, должна отдавать объёмы, привязанные к классификатору, единицам измерения и расценкам.
Это разные требования к содержанию модели, а не два уровня детализации одной и той же.
Кто собрал первую и через год попытался получить из неё вторую, наполняет модель дважды: один раз проектировщику под экспертизу, второй раз себе - руками, в Excel. Разница не в геометрии.
Детально проработанная сводная модель жилого комплекса может не давать ни одной строки ведомости объёмов работ, если элементы не классифицированы, единицы измерения не заданы, а идентификаторы меняются при каждой перевыдаче.
Ниже разбираем, что должно быть в модели под каждую из двух задач, что делать девелоперу, когда рабочая документация выпускается в 2D и пригодной модели фактически нет, зачем госконтуру машиночитаемые форматы и какой минимум требований к проектировщику окупается с первого объекта.
Сравнение идёт не по «уровню детализации», а по конкретным свойствам модели. Слева - что достаточно, чтобы проект прошёл согласования. Справа - что нужно, чтобы из той же модели вышли объёмы, смета, закупка и факт.
| Что в модели | Для экспертизы и согласований | Для расчёта объёмов и денег |
|---|---|---|
| Геометрия и состав элементов | Достаточно для проверки проектных решений и поиска коллизий | Необходима, но объёмов сама по себе не даёт |
| Классификатор элементов | Единый по объекту не обязателен: разделы проверяются по своим правилам | Обязателен и единый: без общего кода элемент не встаёт в строку ведомости |
| Единицы измерения в атрибутах | Не критичны для оценки проектного решения | Критичны: без м³, м², т и погонных метров объём не суммируется и не сравнивается |
| Отображение элемента на работу и материал | Не требуется | Требуется: расценка привязывается к работе, а не к геометрическому телу |
| Устойчивый идентификатор между версиями | Не требуется: экспертиза смотрит состояние на момент подачи | Требуется: без него перевыдача обнуляет связь ведомости со сметой |
| Немоделируемые элементы | Вне предмета проверки | Нужен отдельный перечень: кабель, «конечка», расходные позиции монтажа |
| Атрибуты стадии и очерёдности | Опциональны | Нужны: объём режется на этапы, договоры и периоды закрытия |
| Кто отвечает за наполнение | Проектировщик по заданию на проектирование | Заказчик: правила подсчёта, коэффициенты и НСИ живут на его стороне |
Уровень проработки геометрии и атрибутивная наполненность - это две разные оси, и растут они независимо.
Модель может быть детализирована до узлов креплений и при этом не отдавать ни одной строки ведомости, потому что элементы в ней различаются только именем семейства. И наоборот: скромная по геометрии модель с корректно заданными кодами и единицами измерения считается в объёмы штатно.
Переход от модели к деньгам делают три вещи.
Классификатор даёт общий язык: пока «стена монолитная» у одного проектировщика и «конструкция несущая ж/б» у другого - это разные строки, автоматический подсчёт невозможен, а сводка по объекту собирается вручную.
Единицы измерения задают, что именно суммируется: объём бетона, площадь опалубки и масса арматуры по одному и тому же элементу считаются по разным правилам, и без явного указания единицы выгрузка даёт числа, которые не с чем сопоставить.
Привязка к работе и расценке закрывает последний шаг: расценка ложится на работу, а не на геометрическое тело, поэтому между элементом модели и строкой сметы всегда стоит правило подсчёта. Эти правила ведёт заказчик.
Проектировщик отвечает за проектное решение и его состав, а коэффициенты расхода, раскроя, армирования и усложняющие факторы - это нормативно-справочная информация службы заказчика, она переиспользуется от объекта к объекту и не должна каждый раз собираться заново.
Разделение ответственности здесь важнее любой платформы: если правила подсчёта живут внутри проектной организации, то со сменой подрядчика застройщик теряет способность считать собственную себестоимость.
Источник объёмов → наполнение → экспертиза, госконтур и учётный контур
Источник
Наполнение
Приёмник: согласования
Приёмник: государство
Приёмник: деньги
Это положение дел на значительной части объектов, и оно не отменяет ни отчётности, ни необходимости считать себестоимость. Ждать, пока проектная организация перейдёт на полноценный ТИМ, не нужно: объёмы собираются из того, что выдаётся фактически.
Источником становится спецификация проектировщика по разделу проекта.
Она перечисляет изделия и материалы по проектному решению, но работ в ней нет, коэффициентов расхода нет, и превратить её в ведомость переименованием колонок нельзя.
Работами и материалами строка спецификации становится через НСИ заказчика: расход сверх проектного количества, раскрой и отходы, пересчёт объёма конструкции в массу арматуры, усложняющие факторы и высотность.
Механику этого перехода целиком разбираем в статье ведомость объёмов работ.
Отдельно живут немоделируемые элементы - кабель, «конечка», расходные позиции монтажа.
Их не будет ни в одной модели, как бы хорошо она ни была наполнена, потому что они не являются проектными решениями.
Под них нужен собственный перечень и собственные нормы, и он нужен независимо от того, есть у вас ТИМ или нет.
Полноту переноса контролировать проще, чем кажется.
Строки спецификации, не ставшие работами и материалами, подсвечиваются и уходят в очередь дозаполнения НСИ - так справочник растёт от объекта к объекту, а не собирается на сто процентов заранее.
Требовать от проектировщика переучивания при этом не нужно: недостающие атрибуты снимаются формой-справочником, которую он заполняет вместе с выдачей.
ИСУП принимает ход исполнения по объектам с бюджетным финансированием, ГИСОГД ведёт градостроительные данные и разрешительную документацию, ЕГРЗ хранит заключения экспертизы вместе с составом переданной документации.
Каждая из этих систем ждёт данные в заданном формате и в заданный срок, а не выгрузку «как получилось».
Это и есть чистая интеграционная работа:
Она делается один раз и переиспользуется на всех объектах - но только если данные в модели и в учётном контуре структурированы.
Из неструктурированной модели каждая выгрузка в госсистему собирается вручную заново.
Практический вывод для застройщика: госконтур - ещё один аргумент за атрибутивную дисциплину, а не за покупку следующей платформы.
Какие именно системы обязательны к интеграции и какие продукты закрывают соседние участки, разобрано в обзоре ПО для стройки и BIM в России.
| Приёмник | Что забирают | Что для этого нужно в данных |
|---|---|---|
| ЕГРЗ | Заключение экспертизы вместе с составом переданной проектной документации | Устойчивый состав ИМ и соответствие переданных файлов заявленному перечню |
| ГИСОГД | Градостроительные и разрешительные данные по объекту | Сопоставление внутренних кодов объекта и участка с внешними реестрами |
| ИСУП | Ход исполнения по объектам с бюджетным финансированием | Связь графика, объёмов и исполнительной документации в одном идентификаторе объекта |
| Экспертиза сметной части | Ведомость объёмов работ и локальные сметы в машиночитаемом виде | Попозиционная связь ведомости со сметой и ссылки на листы документации |
Регуляторика задаёт нижнюю границу: наличие модели, её состав и формат передачи. Посчитаете ли вы по этой модели себестоимость, она не определяет - поэтому справка идёт после сути, а не вместо неё.
| Кому | Что обязательно | С какого момента | Основание |
|---|---|---|---|
| Заказчикам объектов с бюджетным финансированием | Формирование и ведение информационной модели объекта капитального строительства | Договор о подготовке проектной документации заключён после 1 января 2022 года | Постановление Правительства РФ от 05.03.2021 № 331 |
| Застройщикам и техническим заказчикам по 214-ФЗ | То же, по объектам, проектная документация которых подлежит экспертизе | Договор на изыскания или подготовку проектной документации заключён либо задание утверждено после 1 июля 2024 года; по объектам с проектной документацией, утверждённой до 1 июля 2024 года, - разрешение на строительство выдано после 1 января 2025 года | Постановление № 331 в редакции постановления Правительства РФ от 20.12.2022 № 2357 |
| По ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса | То же | Договор заключён или задание утверждено после 1 января 2025 года; разрешение на строительство выдано после 1 июля 2025 года | Постановление № 331 в редакции постановления № 2357 |
| Всем, кто ведёт информационную модель | Состав сведений, документов и материалов модели и требования к форматам электронных документов | С 1 сентября 2024 года | Постановление Правительства РФ от 17.05.2024 № 614 |
| Коммерческим объектам частных инвесторов вне 214-ФЗ | Обязанности формировать информационную модель нет | - | Постановление № 331 устанавливает только два случая обязательности |
Формулировка «ТИМ обязателен на строительно-монтажном этапе с 1 января 2025 года», которая часто встречается в отраслевых публикациях, - упрощение. В самом постановлении 1 января 2025 года - это дата выдачи разрешения на строительство по объектам, проектная документация которых утверждена до 1 июля 2024 года. Разница существенная: она определяет, попадает ли конкретный объект под требование.
Передача сведений, документов и материалов информационной модели в государственные информационные системы предусмотрена в форме электронных документов в формате XML по утверждаемым схемам. Это и делает атрибутивную дисциплину условием отчётности, а не вопросом вкуса. Массового перехода при этом пока не произошло. По данным Минстроя России и аналитики ДОМ.РФ доля застройщиков, применяющих ТИМ, выросла с 30% по итогам IV квартала 2024 года до 38% в I квартале 2025 года и до 44% по итогам IV квартала 2025 года.
Больше половины рынка проходит первый круг только сейчас - и именно у них ещё есть возможность задать наполнение модели сразу под расчёт объёмов, а не переделывать его вторым заходом.
Кейсы
Услуга KT.Team
Разбираем ваш участок: что уже есть в модели и в спецификациях, каких атрибутов не хватает для расчёта объёмов, где живёт НСИ с коэффициентами и как ведомость доходит до сметы, договора и КС-2 в учётном контуре. Работаем с тем стеком, который у вас уже куплен, и не перепродаём ТИМ-платформы.
FAQ
Да, но не для всех. Информационную модель обязаны формировать и вести заказчики объектов с бюджетным финансированием, если договор о подготовке проектной документации заключён после 1 января 2022 года, и застройщики по 214-ФЗ - по срокам, введённым постановлением Правительства РФ от 20.12.2022 № 2357. На коммерческие объекты частных инвесторов вне 214-ФЗ обязанность не распространяется. Точные даты и основания собраны в справке выше.
Не обязательно. Экспертиза оценивает проектные решения и состав переданных материалов, а не пригодность модели к подсчёту объёмов. Чтобы модель считалась в деньги, нужны единый по объекту классификатор, единицы измерения в атрибутах элементов, отображение элемента на работу и материал и устойчивые идентификаторы позиций между версиями выдачи.
Собирать объёмы из спецификации проектировщика. Работами и материалами строки спецификации становятся через НСИ заказчика с коэффициентами расхода, раскроя и армирования, плюс отдельный перечень немоделируемых элементов. Методика разобрана в статье ведомость объёмов работ.
Заказчик. Проектировщик отвечает за проектное решение и его состав, а правила подсчёта и нормативно-справочная информация переиспользуются между объектами и подрядчиками. Если они живут внутри проектной организации, смена подрядчика лишает застройщика возможности считать собственную себестоимость.
Обычно нет. Не хватает не платформы, а правил наполнения и маршрута данных до учётного контура. Как выглядит этот маршрут и где он рвётся, разобрано на странице интеграция ТИМ/BIM с 1С.
Нет. Немоделируемые элементы не являются проектными решениями и в модели не появятся ни при каком уровне проработки. Под них ведётся отдельный перечень и отдельные нормы на стороне заказчика - независимо от того, есть ТИМ на объекте или нет.
С требований к наполнению в задании на проектирование и с ревизии того, что фактически приходит в выдачах. Общий контур задач застройщика собран в разделе цифровизации девелопмента, карта российского ПО - в обзоре ПО для стройки и BIM.
