# ТИМ обязателен: модель для экспертизы и модель для денег

Canonical: https://www.kt-team.ru/blog/tim-obyazatelen-chto-eto-znachit

Source: https://www.kt-team.ru/blog/tim-obyazatelen-chto-eto-znachit

## ТИМ для экспертизы и ТИМ для денег — это две разные модели

Обязательность ТИМ в строительстве отвечает только на один вопрос: есть ли у застройщика информационная модель и в каком составе она сдаётся. Дальше начинается развилка, которую регламент не описывает. Модель под согласования доказывает соответствие проектным решениям и проходит экспертизу. Модель, из которой считаются деньги, должна отдавать объёмы, привязанные к классификатору, единицам измерения и расценкам. Это разные требования к содержанию модели, а не два уровня детализации одной и той же. Кто собрал первую и через год попытался получить из неё вторую, наполняет модель дважды: один раз проектировщику под экспертизу, второй раз себе — руками, в Excel.

Разница не в геометрии. Детально проработанная сводная модель жилого комплекса может не давать ни одной строки ведомости объёмов работ, если элементы не классифицированы, единицы измерения не заданы, а идентификаторы меняются при каждой перевыдаче. Ниже разбираем, что должно быть в модели под каждую из двух задач, что делать девелоперу, когда рабочая документация выпускается в 2D и пригодной модели фактически нет, зачем госконтуру машиночитаемые форматы и какой минимум требований к проектировщику окупается с первого объекта.

## Коротко

- Compliance-модель и модель, из которой считаются деньги, отличаются не детализацией геометрии, а атрибутивным составом. Пройденная экспертиза не означает, что из модели можно посчитать объёмы.
- Минимальный набор для расчёта денег: единый классификатор элементов, единицы измерения, отображение элемента на работу и материал, устойчивый идентификатор позиции между версиями выдачи.
- Правила подсчёта и коэффициенты живут на стороне заказчика, а не проектировщика. Модель даёт геометрию и атрибуты, деньгами их делает НСИ.
- Когда рабочая документация в 2D, объёмы всё равно собираются: источником становится спецификация проектировщика плюс НСИ с коэффициентами расхода, раскроя и армирования. Немоделируемых элементов — кабеля, «конечки» — в модели не будет никогда, под них нужен отдельный перечень.
- Госконтур — ИСУП, ГИСОГД, ЕГРЗ — принимает данные в машиночитаемых форматах и по регламенту. Это не побочный эффект ТИМ, а отдельная интеграционная работа и ещё одна причина держать модель структурированной.
- Требования к наполнению задаются в задании на проектирование до старта, а не после первой попытки посчитать смету. Переделка наполнения задним числом стоит дороже, чем исходное требование.

## Что должно быть в модели: для экспертизы и для расчёта денег

Сравнение идёт не по «уровню детализации», а по конкретным свойствам модели. Слева — что достаточно, чтобы проект прошёл согласования. Справа — что нужно, чтобы из той же модели вышли объёмы, смета, закупка и факт.

| Что в модели | Для экспертизы и согласований | Для расчёта объёмов и денег |
| --- | --- | --- |
| Геометрия и состав элементов | Достаточно для проверки проектных решений и поиска коллизий | Необходима, но объёмов сама по себе не даёт |
| Классификатор элементов | Единый по объекту не обязателен: разделы проверяются по своим правилам | Обязателен и единый: без общего кода элемент не встаёт в строку ведомости |
| Единицы измерения в атрибутах | Не критичны для оценки проектного решения | Критичны: без м³, м², т и погонных метров объём не суммируется и не сравнивается |
| Отображение элемента на работу и материал | Не требуется | Требуется: расценка привязывается к работе, а не к геометрическому телу |
| Устойчивый идентификатор между версиями | Не требуется: экспертиза смотрит состояние на момент подачи | Требуется: без него перевыдача обнуляет связь ведомости со сметой |
| Немоделируемые элементы | Вне предмета проверки | Нужен отдельный перечень: кабель, «конечка», расходные позиции монтажа |
| Атрибуты стадии и очерёдности | Опциональны | Нужны: объём режется на этапы, договоры и периоды закрытия |
| Кто отвечает за наполнение | Проектировщик по заданию на проектирование | Заказчик: правила подсчёта, коэффициенты и НСИ живут на его стороне |

## Атрибутивный состав: почему проработанная модель не считается в деньги

Уровень проработки геометрии и атрибутивная наполненность — это две разные оси, и растут они независимо. Модель может быть детализирована до узлов креплений и при этом не отдавать ни одной строки ведомости, потому что элементы в ней различаются только именем семейства. И наоборот: скромная по геометрии модель с корректно заданными кодами и единицами измерения считается в объёмы штатно.

Переход от модели к деньгам делают три вещи. Классификатор даёт общий язык: пока «стена монолитная» у одного проектировщика и «конструкция несущая ж/б» у другого — это разные строки, автоматический подсчёт невозможен, а сводка по объекту собирается вручную. Единицы измерения задают, что именно суммируется: объём бетона, площадь опалубки и масса арматуры по одному и тому же элементу считаются по разным правилам, и без явного указания единицы выгрузка даёт числа, которые не с чем сопоставить. Привязка к работе и расценке закрывает последний шаг: расценка ложится на работу, а не на геометрическое тело, поэтому между элементом модели и строкой сметы всегда стоит правило подсчёта.

Эти правила ведёт заказчик. Проектировщик отвечает за проектное решение и его состав, а коэффициенты расхода, раскроя, армирования и усложняющие факторы — это нормативно-справочная информация службы заказчика, она переиспользуется от объекта к объекту и не должна каждый раз собираться заново. Разделение ответственности здесь важнее любой платформы: если правила подсчёта живут внутри проектной организации, то со сменой подрядчика застройщик теряет способность считать собственную себестоимость.

## Атрибуты, без которых объём не превращается в деньги

- Код классификатора элемента — единый по объекту, а не по разделу проекта.
- Единица измерения в атрибутах элемента, а не только в наименовании позиции.
- Марка и характеристика материала в виде значения атрибута, пригодного для сопоставления с номенклатурой закупки.
- Признак стадии, этапа и очереди — чтобы объём резался на договоры и периоды закрытия.
- Устойчивый идентификатор элемента, переживающий перевыдачу версии модели.
- Ссылка на лист или раздел документации, из которого взят объём: без неё спорную позицию нечем защитить.

## Один состав данных — три приёмника

**Источник объёмов → наполнение → экспертиза, госконтур и учётный контур**

- Источник → Информационная модель: авторинг и среда общих данных, выгрузка IFC
- Источник → Спецификация проектировщика: когда рабочая документация выпускается в 2D
- Наполнение → Классификатор и единицы измерения: общий язык элементов и объёмов
- Наполнение → НСИ заказчика с коэффициентами: расход, раскрой, армирование, усложняющие факторы
- Приёмник: согласования → Экспертиза и состав ИМ: подтверждение проектных решений
- Приёмник: государство → ИСУП, ГИСОГД, ЕГРЗ: машиночитаемые форматы и регламентная отчётность
- Приёмник: деньги → ВОР → смета → договор → факт → 1С: объёмы, закупка, себестоимость

- Наполнение только под экспертизу: Третий приёмник добирается вручную: объёмы переносятся в Excel, связь со сметой пересобирается после каждой перевыдачи
- Рабочая документация в 2D: Источником объёмов становится спецификация проектировщика, приёмники и правила подсчёта остаются те же

Схема показывает маршрут данных, а не набор продуктов: на каждой стадии подставляется то, что у застройщика уже куплено.

## Если рабочая документация в 2D и пригодной модели нет

Это положение дел на значительной части объектов, и оно не отменяет ни отчётности, ни необходимости считать себестоимость. Ждать, пока проектная организация перейдёт на полноценный ТИМ, не нужно: объёмы собираются из того, что выдаётся фактически.

Источником становится спецификация проектировщика по разделу проекта. Она перечисляет изделия и материалы по проектному решению, но работ в ней нет, коэффициентов расхода нет, и превратить её в ведомость переименованием колонок нельзя. Работами и материалами строка спецификации становится через НСИ заказчика: расход сверх проектного количества, раскрой и отходы, пересчёт объёма конструкции в массу арматуры, усложняющие факторы и высотность. Механику этого перехода целиком разбираем в статье [ведомость объёмов работ](/blog/vedomost-obemov-rabot).

Отдельно живут немоделируемые элементы — кабель, «конечка», расходные позиции монтажа. Их не будет ни в одной модели, как бы хорошо она ни была наполнена, потому что они не являются проектными решениями. Под них нужен собственный перечень и собственные нормы, и он нужен независимо от того, есть у вас ТИМ или нет.

Полноту переноса контролировать проще, чем кажется. Строки спецификации, не ставшие работами и материалами, подсвечиваются и уходят в очередь дозаполнения НСИ — так справочник растёт от объекта к объекту, а не собирается на сто процентов заранее. Требовать от проектировщика переучивания при этом не нужно: недостающие атрибуты снимаются формой-справочником, которую он заполняет вместе с выдачей.

## Госконтур: отдельный приёмник данных, а не побочный эффект ТИМ

Государственные системы не выбирают — к ним подключаются. ИСУП принимает ход исполнения по объектам с бюджетным финансированием, ГИСОГД ведёт градостроительные данные и разрешительную документацию, ЕГРЗ хранит заключения экспертизы вместе с составом переданной документации. Каждая из этих систем ждёт данные в заданном формате и в заданный срок, а не выгрузку «как получилось».

Это и есть чистая интеграционная работа: сопоставить внутренние справочники с внешними, обеспечить машиночитаемую выгрузку, выдержать регламент передачи и уметь показать, откуда взялось каждое число. Она делается один раз и переиспользуется на всех объектах — но только если данные в модели и в учётном контуре структурированы. Из неструктурированной модели каждая выгрузка в госсистему собирается вручную заново.

Практический вывод для застройщика: госконтур — ещё один аргумент за атрибутивную дисциплину, а не за покупку следующей платформы. Какие именно системы обязательны к интеграции и какие продукты закрывают соседние участки, разобрано в [обзоре ПО для стройки и BIM в России](/blog/construction-software-russia-review).

## Что уходит в госконтур и чем это обеспечивается

| Приёмник | Что забирают | Что для этого нужно в данных |
| --- | --- | --- |
| ЕГРЗ | Заключение экспертизы вместе с составом переданной проектной документации | Устойчивый состав ИМ и соответствие переданных файлов заявленному перечню |
| ГИСОГД | Градостроительные и разрешительные данные по объекту | Сопоставление внутренних кодов объекта и участка с внешними реестрами |
| ИСУП | Ход исполнения по объектам с бюджетным финансированием | Связь графика, объёмов и исполнительной документации в одном идентификаторе объекта |
| Экспертиза сметной части | Ведомость объёмов работ и локальные сметы в машиночитаемом виде | Попозиционная связь ведомости со сметой и ссылки на листы документации |

## Дважды платят не за модель, а за её наполнение

Геометрию второй раз никто не рисует — переделывается атрибутивный состав. Классификатор, единицы измерения, привязка к работам и устойчивые идентификаторы либо задаются в задании на проектирование до старта, либо восстанавливаются задним числом по уже выпущенной документации. Второй вариант дороже: он делается не проектировщиком в рамках договора, а службой заказчика вручную, по каждому разделу и на каждой перевыдаче. Требование к наполнению, сформулированное один раз до начала проектирования, окупается уже на первом объекте.

## Минимум, который даёт эффект без золочения

- Классификатор элементов зафиксирован в задании на проектирование и одинаков для всех разделов и всех подрядчиков.
- Единица измерения — обязательный атрибут элемента, а не текст в наименовании.
- Идентификатор элемента не пересобирается при перевыдаче версии: это условие того, что дельта объёмов считается, а не пересчитывается заново.
- Форма-справочник на выдачу спецификаций: набор колонок, который проектировщик заполняет без переучивания и без доплаты.
- Перечень немоделируемых элементов ведёт заказчик и не ждёт его от проектировщика.
- НСИ с коэффициентами принадлежит заказчику и переиспользуется между объектами — иначе смена подрядчика обнуляет способность считать себестоимость.
- Требования к наполнению проверяются при приёмке выдачи, а не после первой попытки собрать смету.

## Справка: что обязательно и с какой даты

Регуляторика задаёт нижнюю границу: наличие модели, её состав и формат передачи. Посчитаете ли вы по этой модели себестоимость, она не определяет — поэтому справка идёт после сути, а не вместо неё.

| Кому | Что обязательно | С какого момента | Основание |
| --- | --- | --- | --- |
| Заказчикам объектов с бюджетным финансированием | Формирование и ведение информационной модели объекта капитального строительства | Договор о подготовке проектной документации заключён после 1 января 2022 года | Постановление Правительства РФ от 05.03.2021 № 331 |
| Застройщикам и техническим заказчикам по 214-ФЗ | То же, по объектам, проектная документация которых подлежит экспертизе | Договор на изыскания или подготовку проектной документации заключён либо задание утверждено после 1 июля 2024 года; по объектам с проектной документацией, утверждённой до 1 июля 2024 года, — разрешение на строительство выдано после 1 января 2025 года | Постановление № 331 в редакции постановления Правительства РФ от 20.12.2022 № 2357 |
| По ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса | То же | Договор заключён или задание утверждено после 1 января 2025 года; разрешение на строительство выдано после 1 июля 2025 года | Постановление № 331 в редакции постановления № 2357 |
| Всем, кто ведёт информационную модель | Состав сведений, документов и материалов модели и требования к форматам электронных документов | С 1 сентября 2024 года | Постановление Правительства РФ от 17.05.2024 № 614 |
| Коммерческим объектам частных инвесторов вне 214-ФЗ | Обязанности формировать информационную модель нет | — | Постановление № 331 устанавливает только два случая обязательности |

Формулировка «ТИМ обязателен на строительно-монтажном этапе с 1 января 2025 года», которая часто встречается в отраслевых публикациях, — упрощение. В самом постановлении 1 января 2025 года — это дата выдачи разрешения на строительство по объектам, проектная документация которых утверждена до 1 июля 2024 года. Разница существенная: она определяет, попадает ли конкретный объект под требование.

Передача сведений, документов и материалов информационной модели в государственные информационные системы предусмотрена в форме электронных документов в формате XML по утверждаемым схемам. Это и делает атрибутивную дисциплину условием отчётности, а не вопросом вкуса.

Массового перехода при этом пока не произошло. По данным Минстроя России и аналитики ДОМ.РФ доля застройщиков, применяющих ТИМ, выросла с 30% по итогам IV квартала 2024 года до 38% в I квартале 2025 года и до 44% по итогам IV квартала 2025 года. Больше половины рынка проходит первый круг только сейчас — и именно у них ещё есть возможность задать наполнение модели сразу под расчёт объёмов, а не переделывать его вторым заходом.

## Кейсы KT.Team в девелопменте

Кейсы KT.Team в девелопменте — /cases

## Сделать модель источником объёмов, а не только пропуском в экспертизу

Разбираем ваш участок: что уже есть в модели и в спецификациях, каких атрибутов не хватает для расчёта объёмов, где живёт НСИ с коэффициентами и как ведомость доходит до сметы, договора и КС-2 в учётном контуре. Работаем с тем стеком, который у вас уже куплен, и не перепродаём ТИМ-платформы.

- Требования к наполнению модели под расчёт объёмов, а не только под согласования
- Два маршрута объёмов: из модели и из спецификации проектировщика
- Попозиционная связь ведомости, сметы, договора и факта в 1С

[Интеграция ТИМ/BIM с 1С →](/product-pages/bim-1c-integration)

## Частые вопросы об обязательности ТИМ

**Обязателен ли ТИМ в 2026 году?** Да, но не для всех. Информационную модель обязаны формировать и вести заказчики объектов с бюджетным финансированием, если договор о подготовке проектной документации заключён после 1 января 2022 года, и застройщики по 214-ФЗ — по срокам, введённым постановлением Правительства РФ от 20.12.2022 № 2357. На коммерческие объекты частных инвесторов вне 214-ФЗ обязанность не распространяется. Точные даты и основания собраны в справке выше.

**Мы прошли экспертизу с информационной моделью. Значит, из неё можно посчитать смету?** Не обязательно. Экспертиза оценивает проектные решения и состав переданных материалов, а не пригодность модели к подсчёту объёмов. Чтобы модель считалась в деньги, нужны единый по объекту классификатор, единицы измерения в атрибутах элементов, отображение элемента на работу и материал и устойчивые идентификаторы позиций между версиями выдачи.

**Что делать, если рабочая документация выпускается в 2D и пригодной модели нет?** Собирать объёмы из спецификации проектировщика. Работами и материалами строки спецификации становятся через НСИ заказчика с коэффициентами расхода, раскроя и армирования, плюс отдельный перечень немоделируемых элементов. Методика разобрана в статье [ведомость объёмов работ](/blog/vedomost-obemov-rabot).

**Кто должен вести коэффициенты — проектировщик или заказчик?** Заказчик. Проектировщик отвечает за проектное решение и его состав, а правила подсчёта и нормативно-справочная информация переиспользуются между объектами и подрядчиками. Если они живут внутри проектной организации, смена подрядчика лишает застройщика возможности считать собственную себестоимость.

**Нужно ли менять ТИМ-платформу, чтобы модель начала считаться в деньги?** Обычно нет. Не хватает не платформы, а правил наполнения и маршрута данных до учётного контура. Как выглядит этот маршрут и где он рвётся, разобрано на странице [интеграция ТИМ/BIM с 1С](/product-pages/bim-1c-integration).

**Появятся ли в модели кабель и «конечка», если её лучше наполнить?** Нет. Немоделируемые элементы не являются проектными решениями и в модели не появятся ни при каком уровне проработки. Под них ведётся отдельный перечень и отдельные нормы на стороне заказчика — независимо от того, есть ТИМ на объекте или нет.

**С чего начинать, если ТИМ уже ведётся, но объёмы всё равно считаются вручную?** С требований к наполнению в задании на проектирование и с ревизии того, что фактически приходит в выдачах. Общий контур задач застройщика собран в разделе [цифровизации девелопмента](/domain-real-estate), карта российского ПО — в [обзоре ПО для стройки и BIM](/blog/construction-software-russia-review).

## Источники

- Постановление Правительства РФ от 05.03.2021 № 331 об установлении случаев, при которых обеспечиваются формирование и ведение информационной модели объекта капитального строительства: publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202103100026
- Действующая редакция постановления № 331 с изменениями, внесёнными постановлением Правительства РФ от 20.12.2022 № 2357, включая сроки для застройщиков по 214-ФЗ: base.garant.ru/400424628
- Постановление Правительства РФ от 20.12.2022 № 2357 о внесении изменений в постановление от 05.03.2021 № 331: publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202212210039
- Постановление Правительства РФ от 17.05.2024 № 614 об утверждении Правил формирования и ведения информационной модели, состава сведений и требований к форматам электронных документов, в силе с 01.09.2024: publication.pravo.gov.ru/document/0001202405170050
- Передача сведений информационной модели в государственные информационные системы в формате XML по утверждаемым схемам, постановление № 614: government.ru/docs/all/153377
- Доля застройщиков, применяющих ТИМ, 30% по итогам 2024 года, данные Минстроя России и центра компетенций ТИМ ДОМ.РФ: all-sro.ru/news/tim-primenyayut-30-zastroyshchikov
- Доля застройщиков многоквартирных домов в долевом строительстве, применяющих ТИМ, 38% по итогам I квартала 2025 года, пресс-релиз Минстроя России: minstroyrf.ru/press/dolya-rabotayushchikh-s-tekhnologiyami-informatsionnogo-modelirovaniya-zastroyshchikov-uvelichilas-d
- Доля применяющих ТИМ 42% в III квартале 2025 года и 44% по итогам IV квартала 2025 года, Минстрой России по аналитике ДОМ.РФ: cnews.ru/news/line/2026-01-15_minstroj_rossii_dolya_primenyayushchih
- Дата проверки источников: 22.07.2026